logo

logo

 

Het opbouwen en beheren van een maatschappelijk vastgoed portefeuille kan een risicovolle activiteit worden als we de financiële consequenties niet goed in beeld hebben. Het op een financieel gezonde manier beheren van het maatschappelijk vastgoed is zowel voor huurder/gebruiker als voor CORPORATE Real Estate Management en CORPORATE Fonds Maatschappelijk Vastgoed belangrijk, omdat we hiermee ook op de langere termijn onze ambities kunnen waarmaken. Tegelijkertijd moeten we ons realiseren dat huurders/gebruikers van maatschappelijk vastgoed geen commerciële ondernemingen zijn. In bijna alle gevallen zijn ze afhankelijke van gemeentelijke huisvesting- en exploitatiesubsidies, vastgestelde normbedragen etc. Het is dus van belang om ons maatschappelijk rendement en de meerwaarde inzichtelijk en duidelijk te maken aan onze samenwerkingspartners.

 

 

De volgende uitgangspunten gelden voor de realisatie van nieuwbouw waarbij CORPORATE Fonds Maatschappelijk Vastgoed eigenaar is van het maatschappelijk vastgoed. Voor de overname van bestaand maatschappelijk vastgoed zullen andere financiële parameters toegepast worden.

  • Deelname en inzet van CORPORATE Real Estate Management en CORPORATE Fonds Maatschappelijk Vastgoed gedurende de initiatief en definitiefase zijn voor rekening van de opdrachtgever. In deze fase zijn verschillende adviseurs betrokken en is sprake van intensief en langdurig overleg met derden om te onderzoeken of een project kans van slagen heeft. Eventuele kosten voor een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd door derden zijn in deze fase voor rekening van de opdrachtgever. In deze fase wordt er ook onderzocht of door het toevoegen van andere functies zoals wonen, winkelen en werken een dergelijk initiatief een positieve impuls kan krijgen in financiële haalbaarheid, duurzaamheid en maatschappelijke vraagstukken.
  • Bij het ontwikkelen en bouwen van nieuwe accommodaties moet er sprake zijn van minimaal een kostendekkende huur. We hanteren hierbij een nader te bepalen exploitatieperiode en een bepaalde restwaarde van het gebouw na deze exploitatieperiode. Voor de mogelijke commerciële toevoegingen en ontwikkeling wordt uitgegaan van marktconforme cijfers en berekeningen (BAR en IRR).
  • De waarde van de grond is aan het einde van de looptijd gelijk aan die van de aankoop. Het rendement dient minimaal 6% te zijn. Er wordt gerekend met een jaarlijkse huurverhoging van 2,5%. Huurcontracten worden aangegaan met een looptijd van minimaal 20 jaar. Deze financiële uitgangspunten worden jaarlijks aangepast aan de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en de inflatie.
  • Elk project stelt zijn eigen voorwaarden.

 

 

 

Structuur FMV

 

 

De kansen in de zorgsector zijn zeer groot. De Raad voor de Volksgezondheid en Zorg raamt de boekwaarde van zorgvastgoed op 20 tot 22 miljard euro. De totale jaarlijkse investering in vastgoed is naar schatting 2 tot 3 miljard euro, en de jaarlijkse kapitaallasten bedragen 2,2 tot 2,4 miljard euro. Indien we 1% van de jaarlijkse investering mogen verwachten in het fonds is dit 20 tot 30 miljoen euro; idem voor de kapitaalslasten, wat een zeer groot verwachtingspatroon heeft. Laten we een vergelijkbaar patroon los op het gebied van welzijn, gemeente en onderwijs, wat verondersteld mag en kan worden en realistisch is, kunnen we een portefeuille verwachten tussen de 80 tot 120 miljoen euro. Realistisch is om te veronderstellen dat we dit in het tweede jaar van de ontwikkelingen van het fonds kunnen en mogen verwachten.
De ontwikkelingen in de zorgvastgoed zijn ook gunstig. Het College van Bouw Zorginstellingen stelt dat de zorg in 2007 ruim 4 miljard euro aan onderhoud en nieuwbouw heeft gepleegd.

 

De te verwachten rendementen zijn:

IPD/aeDex Corporatie Vastgoedindex 2010

IPD Nederlands Maatschappelijk Vastgoed index 2010

IPD index 2009

aeDex/IPD Index brochure 2008

Nederlands Maatschappelijk Vastgoed Index



bron: aeDex Corporatie Vastgoedindex 2010